Antes de empezar: proyecto y permisos
La obra arranca mucho antes de que entre la primera máquina. Para empezar a construir hacen falta el proyecto ejecutivo, la aprobación del barrio y el permiso municipal, además de los requisitos de ingreso que pide el barrio, como seguros, ART y nómina del personal. Te explicamos ese recorrido en aprobación de planos en barrio cerrado y municipio.
Las etapas que siguen son las de una vivienda unifamiliar en sistema tradicional. En sistemas en seco el orden general es parecido, aunque cambian algunas tareas.
1. Preparación del terreno y obrador
- Limpieza del lote y, si hace falta, relleno y compactación.
- Replanteo: se marcan en el terreno los ejes y niveles de la casa según los planos.
- Obrador, cerco de obra, cartel, baño químico y conexión provisoria de agua y luz.
- Estudio de suelo, si no se hizo antes, que define el tipo de fundación.
Qué controlar: que el replanteo respete los retiros del reglamento y que la cota de nivel de la casa sea la correcta respecto de la calle y los vecinos. Un error acá es muy difícil de corregir después.
2. Fundaciones y platea
Según el suelo y el proyecto, la casa se apoya sobre una platea de hormigón armado, sobre zapatas y vigas de fundación, o sobre pilotes. Es la base de toda la obra.
- Excavación y nivelación.
- Colocación de armaduras de hierro y, en platea, de las cañerías que quedan embebidas.
- Hormigonado y curado.
Qué controlar: que las armaduras coincidan con el cálculo estructural antes de hormigonar, que las cañerías bajo platea estén probadas y bien ubicadas, y que se respeten los tiempos de curado del hormigón.
3. Estructura, mampostería y techo
Es la etapa en la que la casa empieza a verse. Incluye:
- Capa aisladora para cortar la humedad que sube del suelo.
- Columnas, vigas y losas de hormigón armado, según el proyecto.
- Muros de mampostería exteriores e interiores.
- Techo: losa, estructura de madera o metálica, con su aislación térmica e hidráulica y la cubierta final.
Con el techo terminado la casa queda cerrada a la lluvia, y eso permite trabajar en el interior con menos dependencia del clima. Por eso se la suele considerar un hito importante del cronograma.
Qué controlar: plomo y escuadra de los muros, continuidad de la capa aisladora, pendientes del techo y la correcta colocación de aislaciones y membranas.
4. Instalaciones
Con la obra gruesa avanzada entran los gremios de instalaciones, que trabajan dentro de muros, contrapisos y cielorrasos:
- Sanitaria: agua fría y caliente, desagües cloacales y pluviales.
- Gas: cañerías y ventilaciones, ejecutadas por un gasista matriculado.
- Eléctrica: cañerías, cajas y cableado, a cargo de un electricista matriculado.
- Climatización: preinstalaciones de aire acondicionado, losa radiante o calefacción.
- Corrientes débiles: datos, televisión, alarma y domótica, si están previstas.
Qué controlar: las pruebas de presión y estanqueidad antes de tapar, y que todo quede documentado con fotos y planos conforme a obra. Es lo que después no se ve.
5. Revoques, cerramientos y terminaciones
Revoques, contrapisos y cerramientos
- Revoques gruesos y finos, o placas de yeso en interiores.
- Contrapisos y carpetas niveladas para recibir los pisos.
- Cielorrasos.
- Colocación de premarcos y aberturas exteriores.
A partir de este punto la casa empieza a sentirse habitable, aunque falta todo lo que se ve. Qué controlar: que las carpetas estén bien niveladas y que las aberturas queden selladas contra el agua, porque de eso depende la calidad de lo que viene después.
Terminaciones
Suele ser la etapa más larga y con más gremios trabajando a la vez, por lo que la coordinación entre ellos es clave para no perder tiempo:
- Pisos y revestimientos de baños y cocina.
- Carpinterías interiores, placares y muebles de cocina.
- Artefactos sanitarios, griferías y mesadas.
- Artefactos eléctricos y de iluminación.
- Pintura interior y exterior.
- Interiorismo y equipamiento, si están incluidos.
Es también el momento en que aparecen más tentaciones de cambiar cosas. Si te pasa, leé antes cómo pedir cambios sin perder el control del presupuesto.
6. Exteriores, limpieza y entrega
- Pileta, galería, solados exteriores y parquizado, según lo contratado.
- Cercos y cerramientos del lote según el reglamento del barrio.
- Conexiones definitivas de servicios.
- Limpieza final de obra.
- Recepción: recorrida con el cliente, listado de observaciones, correcciones y entrega de llaves y documentación.
La recepción tiene su propio procedimiento y conviene hacerla con un checklist. Lo detallamos en checklist de recepción de obra y garantías.
Seguí cada etapa con PROGETTO
En PROGETTO organizamos la obra con un plan de trabajo por etapas y te mantenemos al tanto del avance, para que sepas qué se está haciendo, qué se controló y qué viene después. Si estás por empezar tu casa y querés entender cómo sería el proceso, consultanos.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la primera etapa de la obra de una casa?
Después de obtener los permisos, la primera etapa es la preparación del terreno: limpieza, obrador, replanteo y, si hace falta, relleno y compactación. Luego vienen las fundaciones.
¿Qué es una platea?
Es una losa de hormigón armado que funciona como fundación de toda la casa y reparte el peso sobre el suelo. Que sea la opción adecuada depende del estudio de suelo y del cálculo estructural.
¿Qué etapa de la obra es la más larga?
Por lo general, las instalaciones y terminaciones, porque intervienen muchos gremios y dependen de la entrega de materiales como aberturas, revestimientos y equipamiento.
¿Qué conviene controlar antes de que se tape?
Las armaduras antes de hormigonar, las cañerías bajo platea y las instalaciones dentro de muros y contrapisos, con sus pruebas de presión. Pedí fotos y planos conforme a obra.
¿Cuándo se hacen la pileta y el parquizado?
Suelen ejecutarse al final, pero conviene planificarlos desde el proyecto para prever accesos, instalaciones y niveles. Si se dejan para después, pueden complicar la obra.