Qué revisar en un contrato llave en mano antes de firmar

Por qué el contrato es la pieza central

En una obra llave en mano, la promesa de “casa terminada al precio acordado” vale lo que vale el contrato que la respalda. Las conversaciones, los renders y los mensajes de WhatsApp ayudan, pero lo que vas a poder exigir es lo que esté escrito y firmado.

Un buen contrato no es el más largo ni el más técnico: es el que no deja lugar a interpretaciones sobre qué se entrega, cuánto cuesta, cuándo se paga y qué pasa si algo sale distinto de lo previsto. Esta guía es orientativa; para tu caso particular, siempre conviene que lo revise un abogado de tu confianza.

Un consejo práctico: leelo con tiempo, con los planos al lado, y marcá cada frase que te genere una duda. Después pedí que cada aclaración quede incorporada al texto o en una adenda firmada. Una respuesta verbal, por más razonable que suene, no modifica lo que dice el contrato. Si la empresa se muestra dispuesta a explicarte cada cláusula sin apuro, eso también te dice mucho sobre cómo va a ser la relación durante la obra.

1. Objeto y alcance: qué se construye exactamente

El contrato debe identificar el lote, el proyecto y la documentación que forma parte del acuerdo. Fijate que incluya o referencie como anexos:

• Planos de arquitectura, estructura e instalaciones en su versión definitiva.
• Memoria descriptiva y especificaciones técnicas.
• Planilla de terminaciones por ambiente, con marcas, líneas o calidades de referencia.
• Presupuesto desglosado por rubros.
• Lista de exclusiones: lo que no está incluido (por ejemplo, pileta, parquizado, equipos de aire, amoblamientos, conexiones o tasas, según el caso).

Si un ítem aparece en el render pero no en la documentación, preguntá. Ante la duda, lo que manda es lo escrito.

2. Precio, ajustes y forma de pago

Revisá que el contrato diga con claridad:

• El precio total y en qué moneda se expresa.
• Si hay ajuste o no. Si lo hay, con qué criterio o índice de referencia, con qué periodicidad y si se aplica solo sobre el saldo pendiente.
• El plan de pagos: anticipo, cuotas o certificaciones, y a qué hitos de obra se vincula cada una.
• Qué pasa si un pago se demora, de un lado o del otro.

Lo más protector para vos es que cada pago corresponda a un avance verificable. Lo explicamos en pago por avance de obra.

3. Plazos, cronograma y demoras

Una fecha de entrega aislada sirve poco. Pedí un cronograma con hitos (inicio, fundaciones, estructura, cubierta, instalaciones, terminaciones, entrega) que forme parte del contrato. Además, verificá:

• Desde cuándo corre el plazo: firma, aprobación de planos o inicio efectivo.
• Qué causas justifican una prórroga, como lluvias prolongadas, demoras en aprobaciones ajenas a la empresa o cambios que vos pidas.
• Qué consecuencias tiene una demora atribuible a la empresa.
• Qué pasa si la obra se paraliza: plazos de aviso, posibilidad de rescindir y cómo se valúa lo hecho.

4. Cambios durante la obra

Casi todas las obras tienen cambios. El problema no es cambiar, sino hacerlo sin reglas. El contrato debería prever un circuito así:

1. Vos pedís el cambio por escrito.
2. La empresa lo cotiza e informa su impacto en el plazo.
3. Vos lo aprobás firmado.
4. Recién entonces se ejecuta y se suma al estado de cuenta.

También conviene definir qué pasa con los ítems que se eliminan: si se descuentan y con qué valor. Este circuito es una de las mejores herramientas para evitar sobrecostos.

5. Responsabilidades, seguros y normas del barrio

En una obra en barrio cerrado, el contrato tiene que dejar claro quién se ocupa de:

• La dirección técnica a cargo de profesionales matriculados.
• Los seguros de obra, de responsabilidad civil y la cobertura de ART del personal.
• Las altas de personal y el registro de ingreso que exija el barrio.
• El cumplimiento del reglamento de construcción y de convivencia del barrio, y quién paga si hay multas por incumplimientos de la obra.
• Las presentaciones ante el barrio y el municipio, y quién afronta tasas y derechos.

Pedí ver las pólizas o constancias antes de iniciar. Es un requisito habitual de los barrios y también te protege a vos.

6 y 7. Recepción de obra y garantías

El final del contrato es tan importante como el principio. Revisá:

• Recepción provisoria: cómo se recorre la casa, cómo se registran las observaciones y en qué plazo se corrigen.
• Recepción definitiva: cuándo se firma y qué condiciones debe cumplir la obra.
• Garantías: qué cubren, por cuánto tiempo y cómo se reclaman. Diferenciá entre defectos de terminación y problemas estructurales o de instalaciones.
• Documentación final: planos conforme a obra, manuales y garantías de equipos y artefactos.

Recordá que, más allá de lo pactado, la ley también establece responsabilidades del constructor; un profesional te puede orientar sobre cómo se combinan con lo que firmás.

Antes de firmar, consultá

Si tenés un contrato o presupuesto en la mano y querés entender qué incluye y qué no, en PROGETTO podemos explicarte cómo lo encaramos nosotros y qué puntos conviene aclarar. Escribinos y lo charlamos.